Como calcular a valorização de imóvel? Descubra os principais fatores!

Calcular a valorização de imóvel é uma das tarefas que pode gerar dúvidas quando se trata do mercado imobiliário. Isso porque entender o preço atual ou seu potencial de aumento é essencial para boas escolhas de investimento.

Afinal, o imóvel que você pretende comprar fará parte do seu patrimônio familiar. Logo, a valorização é fator importante para ter mais segurança financeira — e caso precise vender no futuro, ela se torna fundamental.

Visando esclarecer o assunto, preparamos este conteúdo para mostrar como calcular a valorização de um imóvel e quais fatores são considerados nessa análise. Vamos lá? Continue a leitura e saiba mais sobre o assunto!

Como calcular a valorização de um imóvel?

Talvez você esteja em busca de uma fórmula exata que ajude nessa avaliação. Entretanto, não existe cálculo certo para ser aplicado. Isso porque diversos fatores são considerados, o que pode dificultar a tarefa para quem não tem conhecimentos aprofundados sobre o mercado imobiliário.

Para isso, existem ferramentas que consideram as movimentações do mercado, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Outra maneira de fazer a estimativa é procurar suporte de um profissional. Ele fará uma avaliação detalhada e apresentará projeções para que você tenha mais segurança ao negociar o imóvel.

Quais fatores são considerados no cálculo?

O mercado imobiliário pode sofrer oscilações por diversas questões, principalmente pelas diferentes características de cada propriedade. Isso influencia diretamente o preço, o potencial de valorização e o possível investimento no imóvel. Veja, a seguir, algumas dessas características:

Localização

A localização altera o preço da propriedade e impacta, consequentemente, a valorização. As regiões atrativas costumam ter aumento de preço devido à procura constante por potenciais compradores.

Por outro lado, os locais com poucos interessados tendem a ficar com o valor estagnado. Assim, áreas com bom potencial de crescimento são capazes de trazer melhores retornos.

Estrutura

A estrutura é outro fator essencial para a valorização de imóvel. Tamanho, posição solar e construções são considerados na definição de preços e, ao longo do tempo, podem colaborar com as oscilações.

Assim, mesmo após a compra, é importante prezar pela manutenção e evitar problemas estruturais que possam diminuir o preço do local.

Vizinhança

A vizinhança pode influenciar de maneira positiva ou negativa. As propriedades próximas, o trânsito e a acessibilidade da região, por exemplo, podem tornar o imóvel mais atrativo e interessante.

Segurança

A segurança é o critério mais importante na escolha de uma propriedade, certo? Portanto, ela se reflete na valorização de imóvel e deve ser analisada.

Assim, é um diferencial que o imóvel tenha muro alto, controle de acesso, alarmes e outras medidas que ajudem a evitar inseguranças. 

Outra questão é a criminalidade na região. Se as redondezas forem alvos constantes da ação de criminosos, é provável que a localização traga receios e preocupação. Com isso, alguns interessados se afastam e os preços podem ser impactados com a desvalorização. Por outro lado, um bairro seguro é mais atrativo e tende a aumentar os valores dos imóveis.

Índices do mercado

Já citamos os índices de mercado, mas vale reforçar. Eles podem ser utilizados para entender movimentações do mercado ou a correção de valores em contratos, como no caso de empreendimentos na planta. Logo, eles motivam a valorização da propriedade.

Entretanto, tenha atenção: não adianta utilizar o índice para fazer cálculos simples, apenas atualizando o valor. Apesar de oferecer uma noção sobre como poderia ser o aumento, o resultado não indicará o valor real para a venda.

Qualidade de vida na região

Esse fator tem a ver com a infraestrutura da região. Ou seja, oferta de serviços, comércio, lazer e segurança. Além disso, considere outros fatores, como:

• pavimento das calçadas;
• acesso à iluminação e internet;
• estabelecimentos de serviços variados. Por exemplo: padarias, hipermercados, shoppings, agências bancárias, padarias, escolas, farmácias e universidades.

Existência de área de lazer

A área de lazer é fundamental para a qualidade de vida. Dessa forma, também ajuda a aumentar o preço dos imóveis.

Por isso, vale a pena investir em:

• piscina;
• espaço pet;
• área gourmet;
• churrasqueira;
• vista privilegiada.

Oferta de área verde

Um dos fatores relevantes para a valorização de imóvel é a existência de parques, praças e outros espaços para atividades físicas, descanso e relaxamento. Esses locais podem estar disponíveis em um loteamento ou local público próximo.

A existência dessas áreas passou a ser ainda mais útil depois da pandemia. Isso porque as pessoas começaram a valorizar mais. Assim, é possível ter momentos ao ar livre e 

aproveitar a qualidade de vida.

Documentação do imóvel

Por incrível que pareça, ainda existem muitos casos de negociação de imóveis ilegais. Esse é um fator que desvaloriza muito a construção. Afinal, o proprietário pode perdê-la a qualquer momento.

Além desse aspecto, é preciso destacar que essas obras não são sustentáveis. Por isso, vale a pena ignorar essas oportunidades e focar na documentação.

Você só fará um bom negócio se toda a papelada estiver em dia. Assim, há certeza de que todos os serviços estarão garantidos e que não existem pendências de taxas nem impostos.

Para ter certeza da sua decisão, observe alguns fatores relativos ao bem. Eles são: 

• disputa por herança;
• existência de dívidas;
• processo de regulamentação;
• ausência de escritura ou de usufruto.

Precificação

O preço inadequado tende a afastar possíveis compradores. Isso acontece porque o imóvel fica menos atrativo nos primeiros dias — e eles são cruciais para uma boa negociação.

Inclusive, um estudo do QuintoAndar indicou que a precificação correta do imóvel eleva os ganhos em até 37%. Portanto, valorizar o local para “sentir o mercado” tende a ser uma decisão errada.

Como funciona a valorização de imóvel no Imposto de Renda?

Qualquer negociação de compra e venda de imóveis que registre lucro precisa ser apresentada à Receita Federal via Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP). A única exceção é quando esse dinheiro for utilizado para a compra de outra propriedade no prazo de 180 dias.

Caso você gere o GCAP, precisará recolher 15% de Imposto de Renda quando houver lucro na venda de imóveis. O cálculo é feito com base nos seguintes fatores: 

• valor de compra do imóvel;
• gastos com corretagem, se ela foi paga com dinheiro do próprio bolso;
• custo de aquisição por reformas, ampliações e benfeitorias, quando aprovadas pela Prefeitura, se necessário, e com os comprovantes de pagamento;
• gastos com encargos e juros de eventual financiamento e com o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

A declaração no GCAP deve ser apresentada até o último dia útil do mês seguinte à venda. Se esse prazo não for cumprido, pode haver a aplicação de multas, juros e correção monetária sobre o valor recolhido e não pago.

Ainda vale a pena mencionar que as declarações anuais sempre devem estar com o valor de compra. A única exceção é no caso de benfeitorias e ampliações.

E as benfeitorias e ampliações?

Nesse caso, é possível atualizar o valor declarado no Imposto de Renda. No entanto, é preciso guardar todas as notas para comprovação dos gastos.

Essa atitude será importante no momento da venda. Isso porque o lucro será menor. Assim, você paga um valor de imposto mais baixo sobre a venda.

Dessa maneira, existem diversos fatores que você deve observar ao considerar a valorização de imóvel. O cálculo deve considerar questões relacionadas ao próprio imóvel, à região e ao mercado imobiliário. Para não errar, é interessante consultar um profissional.

Agora que você entendeu sobre esses fatores, que tal ver mais dicas interessantes sobre o mercado imobiliário? Assine a newsletter da Ávila Urbanismo e receba as melhores informações no seu e-mail.