10 dicas práticas de como conseguir um bom financiamento imobiliário

Muita gente tem dúvidas sobre como conseguir um financiamento imobiliário. Essa alternativa é válida sempre que quiser ter sua casa própria, seja por meio da construção ou pela compra de um imóvel pronto.

Apesar disso, essa modalidade de crédito pode ser complexa. É preciso reunir vários documentos e seguir as regras da instituição financeira. Além do mais, é necessário tomar alguns cuidados para aumentar sua chance de aprovação.

Então, o que analisar? Quais dicas ajudam a conseguir um financiamento imobiliário? Neste post, vamos explicar o que você precisa saber. Confira!

O que é o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito para aquisição de imóveis comerciais ou residenciais. O pagamento é feito de forma parcelada, geralmente com a oferta de uma entrada — que costuma variar entre 10% e 30%.

Na prática, o empréstimo imobiliário é concedido por uma instituição financeira, permitindo que o vendedor do imóvel receba o pagamento à vista. Por sua vez, o comprador paga em prestações mensais no longo prazo. Devido a suas características, essa modalidade de crédito é uma das mais comuns no Brasil.

Para ter uma ideia, o financiamento cresceu 57,5% em 2020, com R$ 124 bilhões liberados pelas instituições financeiras. Já no primeiro trimestre de 2021, a alta chegou a 113%, quando comparado ao mesmo período do ano anterior.

Os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) ainda destacam que o total negociado entre janeiro e março de 2021 foi de R$ 43,1 bilhões — um recorde.

Quais são os tipos de financiamento existentes?

Para saber como conseguir um financiamento imobiliário, você deve conhecer as possibilidades existentes. Existem três opções e elas são determinadas de acordo com a cobrança realizada. Veja quais são as alternativas:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

É o financiamento que permite o uso de contas poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Tornou-se válido a partir da Lei 4.380/1964 e é o modelo mais comum no Brasil.

No SFH, é possível financiar até 80% do valor total do imóvel. Nesse percentual, estão incluídas as despesas acessórias. O restante precisa ser pago à vista por meio de uma entrada. Outras características são:

• Custo Efetivo Máximo (CEM) de 12% ao ano;
• valor da avaliação total do bem é de até R$ 1,5 milhão;
• Custo Efetivo Total (CET) inclui alíquotas e seguros contra morte, danos físicos do imóvel (DFI) e morte e invalidez permanente (MIP).

Para conseguir um financiamento imobiliário via SFH, é proibido ter outro crédito dessa modalidade. Além disso, é preciso ter 10% do valor total do imóvel para usar o FGTS como abatimento, caso utilize o sistema SAC.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

É válido para situações em que o perfil da negociação não se enquadra no SFH. Também é o modelo usado para quem busca investir em lotes ou no setor. Por isso, contempla imóveis de valor mais elevado e pode ser utilizado na compra de imóveis comerciais, inclusive por pessoas jurídicas.

O SFI é bastante utilizado em grandes centros urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. Isso porque o preço dos imóveis é mais alto.

A vantagem é a redução da burocracia e a possibilidade de negociar taxas mais atrativas, embora ele não tenha as limitações em relação aos juros anuais, como acontece no SFH.

Outro ponto relevante é que, desde 2021, é possível utilizar o FGTS nessa modalidade de financiamento imobiliário. Desse modo, surgem mais oportunidades para auxiliar na quitação dos valores e viabilizar a compra pelo SFI.

Minha Casa Minha Vida (Casa Verde e Amarela)

Nos últimos anos, os programas sociais de habitação passaram por mudanças. O Minha Casa Minha Vida passou a ser chamado de Casa Verde e Amarela em 2019, mas desde 2023 ele retomou o nome e o modelo de funcionamento anteriores.

Ele tem o objetivo de implementar as políticas públicas habitacionais. Além de contemplar a construção de imóveis, também é possível fazer reformas. O programa permite fazer financiamentos via regularização fundiária urbana.

Na prática, o FGTS pode ser utilizado como entrada para as pessoas elegíveis. Para contratar essa modalidade, é preciso estar dentro de uma das faixas de renda disponíveis. Elas são:

• até R$ 2,4 mil;
• entre R$ 2,4 mil e R$ 3 mil;
• entre R$ 3 mil e R$ 3,7 mil;
• entre R$ 3,7 mil e R$ 4,4 mil;
• entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil.

A taxa de juros varia de acordo com a faixa e a região em que o imóvel está localizado. De modo geral, elas variam entre 4,25% e 7,66% ao ano.

O que é o seguro de financiamento imobiliário?

Ao contratar o empréstimo imobiliário, é comum se deparar com o seguro de financiamento imobiliário. Também conhecido como seguro habitacional, esse é um serviço que serve para proteger tanto o consumidor quanto a instituição financeira diante de imprevistos.

Na prática, ele garante que, se acontecer alguma coisa com você ou com o imóvel, as prestações restantes ou os prejuízos causados serão cobertos.

Quais são os tipos de seguros do financiamento imobiliário?

O seguro de financiamento imobiliário pode ser de dois tipos: Danos Físico ao Imóvel (DFI) ou Morte ou Invalidez Permanente (MIP). O primeiro protege a propriedade diante de danos físicos, especialmente em caso de eventos naturais (como vendaval, destelhamento e alagamentos) ou incêndios e explosões.

Assim, o DFI poderá ser acionado caso o imóvel seja prejudicado por uma dessas ocorrências, cabendo à seguradora cobrir os danos sofridos. Isso evita que o comprador precise arcar com consertos que podem comprometer o orçamento e, até mesmo, a capacidade de arcar com o seguro.

Ao mesmo tempo, como o imóvel é a garantia do contrato de financiamento, o seguro também protege a instituição financeira. Afinal, haverá a garantia de que a propriedade permanecerá em boas condições, mesmo diante desses eventos adversos.

Já o MIP traz proteção ao comprador e à sua família ao garantir que, em caso de morte ou invalidez para o trabalho, as parcelas serão quitadas pela seguradora. É como se fosse um seguro de vida, mas com foco apenas em quitar o financiamento imobiliário em aberto.

Ele é obrigatório?

A contratação é obrigatória nos contratos de financiamento pelo SFH. Porém, o segurado tem liberdade para escolher o contrato específico de seguro, bem como a seguradora que será responsável por ele. Logo, não há obrigação de fechar o contrato com aquelas empresas indicadas pela instituição financeira na hora de apresentar a proposta de crédito.

Portanto, vale a pena pesquisar as soluções disponíveis. Como o serviço terá um custo no contrato, buscar as opções com melhor custo-benefício pode ser o diferencial para conquistar um financiamento mais atrativo no momento de comprar o seu imóvel.

Já nos casos em que não há a obrigatoriedade, o comprador pode ter a iniciativa de pesquisar a solução e efetuar o contrato. Como a medida traz mais segurança para o orçamento familiar, pode ser interessante considerar a contratação.

Como conseguir um financiamento imobiliário?

Agora que você entendeu o contexto geral, chegou o momento de ver como conseguir um financiamento de imóveis. As dicas são bastante práticas. Com elas, você evita começar uma operação e ter o seu pedido recusado pela instituição financeira.

Por isso, vale a pena conhecê-las e verificá-las antes de dar entrada no processo. Veja, a seguir, o que deve ser feito:

1. Verifique o CPF

O primeiro passo é ter certeza de que não existem pendências no seu Cadastro de Pessoa Física. Se ele estiver negativado, por exemplo, o pedido tende a ser negado.

Para começar, faça uma consulta na Receita Federal e no site da Serasa Experian. Além de garantir que o CPF está ativo, você assegura-se da ausência de restrições de crédito. Aproveite para verificar o seu score. A pontuação pode influenciar.

2. Faça o cadastro positivo do Serasa

Em seguida, inscreva-se no cadastro positivo. Esse recurso aumenta sua chance de conseguir financiamento imobiliário, porque comprova que seu CPF está sem dívidas e regularizado.

Para fazer o processo, acesse o site Serasa Cadastro Positivo. Você deverá preencher alguns dados. Eles serão acessados pelo banco via CPF.

A partir disso, a instituição financeira saberá como é o seu histórico de relacionamento com o mercado, ou seja, se você é um bom pagador.

3. Tenha uma conta no banco

Ainda que seja opcional, vale a pena abrir uma conta-corrente no banco que você pretende conseguir financiamento imobiliário. Ao ser cliente da instituição financeira, você aumenta suas chances de obter crédito e de receber taxas mais atrativas.

Isso porque você passa a ter um relacionamento melhor com o banco. Assim, ele terá informações sobre seu perfil financeiro e, de quebra, a solicitação de financiamento tende a ser analisada com mais rapidez.

4. Use a conta-corrente de forma frequente

Ao mesmo tempo, movimente a sua nova conta-corrente. Concentre seus gastos, pagamentos e recebimentos nesse local. Essa medida é fundamental para melhorar o relacionamento com o banco.

Essa é uma forma da instituição avaliar a sua movimentação financeira de modo aprofundado. Assim, você comprova quanto recebe por mês e que será capaz de honrar o pagamento das parcelas.

5. Saiba se é possível usar o FGTS

O FGTS pode ser utilizado na aquisição de imóvel. Assim, ele estará disponível para dar uma entrada e amortizar o saldo devedor ou o valor das prestações. Por isso, vale a pena consultar quanto você tem disponível e se já cumpre os requisitos para movimentar o valor na compra de imóvel.

Tenha em mente que, nessa negociação, você poderá utilizar toda a quantia ou apenas uma parte dela. A consulta pode ser feita em uma agência da Caixa Econômica Federal ou pelo site do banco.

6. Simule quanto pagará por mês

Os bancos costumam disponibilizar simuladores em seus sites para ter uma ideia de quanto você precisará pagar todo mês e qual deverá ser a entrada oferecida. Afinal, o valor do contrato terá o montante referente ao saldo financiado, as taxas de juros e outros custos — como o seguro de financiamento imobiliário.

Com uma simulação completa, você consegue planejar e ter uma visão dos custos envolvidos, auxiliando na organização do seu orçamento familiar. Essa etapa permite comparar propostas para tomar as melhores decisões.

7. Evite comprometer mais de 30% do orçamento

Os bancos exigem que a parcela do financiamento nunca ultrapasse 30% do seu orçamento mensal, se a compra for feita pelo SFH. Por isso, faça uma análise da sua renda e veja se conseguirá arcar com esse compromisso financeiro.

Lembre-se de que ele é de longo prazo. Além disso, considere outros custos que poderá ter ao longo do processo. Por exemplo, se adquirir um lote, deverá arcar com a construção da casa. Nesse período, caso ainda more de aluguel, terá que pagar mais essa quantia.

Tenha em mente que tudo isso é possível. Afinal, é a realização do sonho da casa própria. Porém, é preciso se planejar financeiramente, até mesmo para escolher a melhor condição de pagamento possível.

8.  Reúna os documentos necessários

Para conseguir um financiamento imobiliário, você deve apresentar vários documentos. De modo geral, serão solicitados:

• RG;
• CPF;
• carteira de trabalho;
• comprovante de residência;
• comprovante de estado civil;
• declaração do Imposto de Renda (IR);
• comprovante de renda, como holerite e extrato da conta-corrente.

9. Conheça os sistemas de amortização

O financiamento imobiliário sempre tem um sistema de amortização válido. Ele define como será feito o pagamento das prestações e dos juros ao longo do tempo. Entenda quais são as alternativas:

• Sistema de Amortização Constante (SAC): as parcelas diminuem com o passar do tempo. Isso acontece porque a taxa de juros diminui ao longo dos meses;
• Tabela Price: tem prestações fixas. No começo, os juros compõem a maior parte da parcela. Aos poucos, acontece a amortização do valor do financiamento propriamente dito;
• Sistema de Amortização Crescente (Sacre): as parcelas começam mais baixas e aumentam ao longo dos meses até chegar à metade do empréstimo imobiliário. A partir disso, elas se reduzem até o final.

10. Saiba os fatores analisados pelo banco

A instituição financeira avalia o seu histórico de pagamento, renda mensal e possíveis restrições em seu nome. No entanto, são verificados aspectos do imóvel. Entre eles estão:

• valor da propriedade, que será comprovado por um engenheiro especializado;
• matrícula do imóvel, a fim de identificar registros que impeçam a operação, por exemplo, hipoteca e penhora;
• documentação do comprador e vendedor, para assegurar que não existem impeditivos no processo.

Como funciona o financiamento de lotes?

Todas as regras citadas até aqui também valem para o financiamento de lotes. Você pode fazer o procedimento pelo banco de sua preferência ou pela própria loteadora. Inclusive, o programa Minha Casa Minha Vida também é válido para essas situações.

O único cuidado é fazer a compra com uma empresa confiável, como a Ávila Urbanismo. Assim, você compra o seu lote na melhor localização, com toda a infraestrutura necessária e com as melhores condições disponíveis.

Agora que você já sabe como conseguir um financiamento imobiliário e esclareceu as principais dúvidas sobre essa modalidade de crédito, é hora de se organizar para colocar as dicas em prática e ver o sonho de adquirir o seu imóvel se realizar.

Achou interessante saber de todas essas regras do financiamento? Assine a newsletter da Ávila Urbanismo e veja mais dicas úteis para você concretizar o seu objetivo.