Entenda as vantagens de investir no built to suit!

Se você está pensando em investir em imóveis para ter uma fonte de renda extra, vale a pena conhecer o built to suit.

Essa modalidade de locação tem sido cada vez mais utilizada no mercado imobiliário e pode ser uma ótima opção tanto para locadores quanto para locatários.

Neste artigo, vamos explicar como funciona o built to suit, quais são suas principais vantagens e riscos, além de mostrar como é feito o cálculo do valor da locação.

Continue lendo e descubra tudo o que você precisa saber sobre o assunto, para tomar a melhor decisão para o seu perfil de investimento!

O que é o built to suit?

Built to suit é uma expressão em inglês que significa “construído sob medida”. No mercado imobiliário, é o modelo de locação caracterizado pela construção ou reforma de um imóvel conforme as necessidades do locatário.

Ou seja, na prática, o proprietário constrói um imóvel sob medida levando em conta as demandas do futuro inquilino.

Geralmente, quem mais se interessa por essa modalidade são empresas que possuem necessidades específicas em relação aos seus espaços de trabalho — que é o caso de indústrias e varejistas, por exemplo.

Além disso, ela também é adotada por empresas que têm de expandir suas operações, mas que não desejam investir na construção de um imóvel próprio. É uma solução mais viável, pois permite a construção de um espaço adequado sem que haja um investimento inicial.

Qual é a jurisprudência no Brasil?

Para o conceito dessa modalidade de aluguel ficar ainda mais claro, é importante entender o que a legislação diz a respeito.

Em 2012, a lei 12.744 trouxe importantes alterações na legislação brasileira em relação ao modelo de locação built to suit. Antes disso, os contratos de locação não tinham regulamentação específica, o que gerava insegurança jurídica para as partes envolvidas.

A partir dessa lei, foi incluído o artigo 54-A na Lei 8.245/1991, que diz:

“Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.”

Assim, é comprovado o caráter comercial da modalidade, referindo-se a locações não residenciais urbanas e estipulando a necessidade de um prazo determinado para o aluguel.

Além disso, a lei prevê a possibilidade de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo que o contrato está em vigor. Ainda, em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, este deverá cumprir a multa.

Em suma, a lei 12.744/2012 trouxe mais segurança e clareza para os contratos de locação built to suit no Brasil, o que torna esse modelo uma opção mais viável e confiável tanto para locadores quanto para locatários.

Como funciona o contrato?

No contrato, o locatário e o locador negociam as características do imóvel, como tamanho, layout, número de cômodos, banheiros, entre outras especificidades. A partir daí, o proprietário constrói o imóvel e o entrega pronto para a locação.

O contrato de locação pode ter prazos mais longos do que os contratos de locação comuns, geralmente entre 10 e 20 anos.

Como é definido o valor de locação de um built to suit?

O cálculo do valor de locação em um contrato de built to suit pode variar de acordo com diversos fatores que influenciam no preço final.

Em primeiro lugar, o valor da construção do imóvel é levado em conta na hora do cálculo. A partir do investimento feito pelo proprietário para construir, é definido um valor de locação que cubra os custos e proporcione o retorno esperado.

Além disso, outras características do imóvel também podem interferir no preço, como a localização, o tamanho e as especificidades do espaço construído para atender às necessidades do locatário.

Outro fator é a duração do contrato de locação. Contratos de longo prazo podem ter valores mais vantajosos para ambas as partes, já que o proprietário tem a garantia de uma renda por um período prolongado e o locatário mais estabilidade e segurança para desenvolver suas atividades em um espaço sob medida.

Por fim, é bom saber que o valor de locação pode ser influenciado por fatores externos ao contrato, como a demanda por imóveis em determinada região ou o mercado imobiliário em sua totalidade.

Ainda, por parte do locatário, antes de assinar um contrato, vale pensar em questões como:

• o custo da locação na região é condizente com o potencial de lucro que o espaço oferece?;
• a empresa tem certeza de que precisará do espaço por um período prolongado?.

Se sua resposta é “não”, reavalie esses aspectos! A reflexão sobre a real necessidade de um espaço personalizado e a avaliação da viabilidade financeira a longo prazo são importantes antes de optar por um contrato de built to suit.

Quais são as vantagens e riscos?

O modelo de locação built to suit traz consigo diversas vantagens tanto para o locador quanto para o locatário. Entre as principais vantagens, destacam-se:

• customização: o imóvel é construído de acordo com as especificações do locatário, permitindo que ele tenha um espaço adaptado às suas necessidades, o que pode aumentar a sua produtividade e rentabilidade;
• garantia de um contrato de longo prazo: os contratos têm prazo mais longo do que os tradicionais de locação, e isso proporciona mais estabilidade para ambas as partes, permitindo ao locatário mais tempo para recuperar seu investimento;
• redução de custos: de início, o locatário não precisa arcar com os altos custos de construção do imóvel, que ficam a cargo do locador.

No entanto, como em qualquer negócio, também existem riscos associados. Entre os principais riscos, estão:

• custos adicionais: o locatário pode ter que arcar com alguns custos adicionais, como a taxa de aluguel mais alta do que o aluguel de um imóvel tradicional e a manutenção do imóvel;
• dependência do locador: o locatário pode ficar dependente do locador para manutenção e reparos do imóvel;
• altas multas para rescisão de contrato: caso a empresa locatária não consiga manter o negócio ou tenha que mudar de endereço, pode ser difícil rescindir o contrato sem arcar com altas multas.
• dificuldade para encontrar novo locatário: após o término do contrato, pode ser difícil o locador encontrar um novo locatário, pois o imóvel foi construído para necessidades específicas.

Qual a relação com a securitização de recebíveis imobiliários?

O modelo built to suit pode estar relacionado com a securitização de recebíveis imobiliários. Essa prática está prevista na lei 9.514/97 e visa aumentar a liquidez do mercado imobiliário e atrair investimentos.

A securitização de recebíveis imobiliários é um processo em que um banco ou uma empresa especializada (chamada securitizadora) transforma os recebimentos futuros de um conjunto de imóveis em títulos negociáveis no mercado financeiro. Esses títulos são chamados de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Os CRIs são emitidos por empresas autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e devem ser lastreados em créditos imobiliários. Ou seja, recebíveis que surgem a partir de contratos de financiamento imobiliário ou de aluguel de imóveis.

Nesse contexto, a securitização de recebíveis imobiliários pode ser vantajosa tanto para o locador quanto para o locatário do imóvel construído sob medida.

Por um lado, o locador pode antecipar o recebimento dos aluguéis ao vender os títulos no mercado financeiro. Por outro, o locatário pode ter acesso a taxas de juros mais baixas na contratação do aluguel, já que o risco de crédito é repassado para os investidores.

No entanto, é importante ressaltar que a securitização de recebíveis imobiliários também envolve riscos. Por isso, é fundamental contar com uma assessoria especializada e realizar uma análise criteriosa antes de investir.

Se você se interessou em investir no built to suit, vale a pena pesquisar empresas do ramo e analisar os empreendimentos disponíveis.

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