Existem diferentes etapas de um loteamento que devem ser observadas para que ele seja entregue com uma infraestrutura completa e que permita o melhor uso pelos compradores. Mas você sabe como é o processo para desenvolver o empreendimento? Essa é uma dúvida bastante comum. Afinal, isso influencia no prazo para entrega.
Ademais, conhecer todo o processo pode ajudar você a acompanhar o projeto de um empreendimento ou tomar melhores decisões na compra de um lote. Isso porque, seus planos podem ter prazos específicos, que podem exigir um projeto mais avançado, ou se adequar a lançamentos recentes.
Para esclarecer o assunto, preparamos este guia completo para explicar todas as etapas de um loteamento e como elas funcionam. Continue a leitura e saiba mais!
O que é um loteamento?
O loteamento é uma grande área de terra que será dividida em lotes menores, contando com vias públicas e outras facilidades que permitam a construção de imóveis. Portanto, eles são importantes para viabilizar o crescimento das cidades, aproveitando espaços que ainda não foram preparados para receber os empreendimentos, a infraestrutura necessária para moradia e comércio.
Na prática, eles devem ter uma infraestrutura completa, com vias e calçadas, redes de esgoto e energia, praças e áreas comuns, entre outros.
Esse tipo de empreendimento cria um tipo de bairro planejado para trazer mais conforto e bem-estar a quem mora, trabalha ou circula pelo local, afinal, com esse planejamento, há uma melhor utilização de recursos e de espaço.
Contudo, as diferentes etapas de um loteamento exigem um prazo para que ele seja concluído. Em geral, as obras começam em até alguns meses após o seu lançamento, com planejamento de conclusão para cerca de 3 anos. No entanto, cada projeto indicará um período específico.
Quais são os tipos de loteamento que existem?
Após entender o que é um loteamento, vale saber que ele pode ser de diferentes tipos, classificado de acordo com o tipo de construções que ele receberá no futuro. Saiba mais sobre as classificações!
Residencial
Nesse tipo de loteamento, o objetivo é criar um bairro voltado à construção de casas. Desse modo, os interessados podem comprar os terrenos com o objetivo de viver em um local desenvolvido, de modo a trazer mais qualidade de vida aos moradores.
Além disso, ele pode receber pequenos comércios, seguindo as normas do Plano Diretor Municipal, visando trazer mais conforto e praticidade aos moradores. Entretanto, de maneira majoritária, a região terá casas — ou seja, não se transformará em um centro urbano conhecido pelo volume de comércios, por exemplo.
Ele também pode ser do tipo aberto ou fechado. No primeiro caso, ele tem vias públicas e espaços comuns que são responsabilidade da prefeitura. Todos os espaços comuns são de utilização livre e não há controles em relação ao acesso. Nele, também não há taxas adicionais de manutenção, cobradas para que a administração consiga suprir todas as necessidades do local.
Já no loteamento fechado, há restrições. Somente os moradores e proprietários podem usar os espaços comuns, de forma semelhante a um condomínio. É possível limitar os espaços e controlar o acesso — mas não é possível impedir o acesso de terceiros.
Ainda, como os espaços comuns ficam restritos aos moradores, é preciso pagar taxas adicionais para manutenção. Conhecer o que muda em cada tipo ajudará você a direcionar a escolha, considerando as necessidades da sua família.
Comercial
Já o loteamento comercial é feito para receber diferentes empresas. Com isso, ele tem um maior impacto ambiental, pois terá maior circulação de carros, necessidade de estacionamentos e pode exigir mais intervenções relacionadas ao trânsito pelo maior fluxo de veículos. Contudo, ele também recebe casas e prédios, facilitando a moradia próxima a esses centros e diminuindo o trânsito.
Industrial
Por fim, os loteamentos industriais não permitem a existência de moradias. Isso porque ele é preparado para receber empresas de maior porte e indústrias, além dos fornecedores de produtos e serviços necessários para o funcionamento do negócio.
Isso pode envolver maior movimentação de veículos — inclusive caminhões —, impactos ambientais maiores (por resíduos, fumaça, barulho etc.), entre outros fatores. Por isso, esse tipo de região não costuma comportar a construção de moradias.
Também é bastante comum que eles não fiquem próximos ao centro da cidade, visando facilitar a logística geral e trazer mais conforto para toda a população, já que a moradia próxima aos loteamentos industriais é bastante prejudicial para a qualidade de vida de forma geral.
Quais são as etapas de um loteamento residencial?
Quando o loteamento residencial é lançado para o público, ele já precisou passar por algumas etapas importantes em relação ao projeto, como aprovação e regularização. Depois, ele também passa por outras fases para que os lotes sejam entregues aos compradores, viabilizando a construção dos imóveis.
A seguir, veja mais detalhes sobre as etapas de um loteamento residencial!
Planejamento e projeto
Como qualquer empreendimento, o loteamento precisa ter um projeto robusto que deve ser aprovado pela prefeitura e órgãos fiscalizadores. Tudo começa com a identificação de demanda na região onde será feito o loteamento, para garantir que há público para adquirir os lotes que serão comercializados e ele não se torne uma área em ociosidade.
A partir disso, são feitos os esboços iniciais e levantamento de dados que são necessários. Por exemplo, é preciso fazer a topografia do loteamento para delimitar as áreas e depois conseguir incluir as quadras, lotes e ruas do projeto.
Ao desenvolver o projeto, também é preciso considerar limitações presentes no Plano Diretor, como tamanho dos recuos, áreas de preservação ambiental, vias de acesso e outros detalhes relevantes. A partir disso, o projeto final é desenvolvido para garantir a adequação técnica.
Aprovação do projeto e lançamento
Com tudo planejado e documentado, é preciso legalizar o processo. Para isso, é necessária a aprovação da prefeitura e órgãos ambientais. As concessionárias de serviço, como no caso de energia elétrica, também devem ter acesso ao projeto e participar do processo, para garantir que será possível fornecer os serviços de infraestrutura para a população.
Se for necessário, na etapa de aprovação, o projeto passa por modificações, visando adequá-lo às exigências legais. Somente após ter todas as autorizações e registros é que o loteamento é lançado para o público, com aplicação de estratégias de marketing e vendas.
Ao mesmo tempo, as obras do loteamento vão sendo realizadas para viabilizar a entrega aos compradores dentro dos prazos estabelecidos.
Preparação do terreno
Nas etapas da construção do empreendimento, primeiro é preciso preparar o terreno para a realização das obras. Nesse momento, toda a área é demarcada, seguindo o projeto. Também é preciso viabilizar a abertura de ruas, retirando entulhos e árvores que não farão parte do projeto.
Isso é fundamental para que o processo de drenagem pluvial e saneamento — que detalharemos a seguir — possa ser concluído de maneira satisfatória. Afinal, elas devem ser feitas considerando a organização das ruas e lotes, para que não haja intercorrências e incompatibilidades.
É nessa etapa também que é instalado o canteiro de obras, que traz uma estrutura completa para que os trabalhadores consigam realizar as suas atividades na execução do projeto. Ele permite, por exemplo, o armazenamento dos materiais e equipamentos necessários com maior segurança.
Drenagem pluvial
Outro passo importante é a drenagem pluvial, com o sistema de captação de água da chuva. Ela é fundamental para o melhor escoamento das águas, evitando alagamentos na região e outros problemas mais graves que podem ser causados — como danos à pavimentação.
Para tanto, são abertas valas nas vias para colocação de tubos que coletarão a chuva, além de serem instalados os bueiros. Depois de captadas, as águas precisam passar por todo o sistema de tubulação construído no loteamento, para que seja dispensada em rios ou córregos na cidade.
Saneamento
Ainda nas obras “enterradas”, é executado o projeto de saneamento, com as redes de água e esgoto. É nesse momento que são instalados todos os encanamentos, lote a lote, que coletarão o esgoto doméstico para dar a destinação correta a ele.
Ele será levado à rede do município ou, caso não tenha, a uma Estação de Tratamento de Esgoto feita pelo próprio loteamento. Também é feita a construção da rede que fará a distribuição de água pela concessionária, abastecendo todos os lotes.
Após a finalização de todas as obras embaixo da terra, é preciso cobrir as áreas e finalizar a terraplanagem. É ela que nivelará as ruas abertas para que seja possível dar continuidade no projeto. Se for necessário, também são feitos cortes e aterros para adequar o terreno ao projeto. Geralmente, é após essa etapa que o loteamento começa a ganhar forma.
Pavimentação
Após o terreno ser nivelado e as vias devidamente tratadas no processo de terraplanagem, começa o processo de pavimentação e calçamento. Todos os meio-fios e sarjetas são trabalhados com cuidado, já que eles evitam acidentes e problemas ambientais.
Isso também termina de separar a rua das quadras, fazendo com que o projeto comece a parecer mais avançado para os compradores. Na fase de pavimentação, primeiro é feita a execução da base e de uma cama de areia para receber o asfalto.
A etapa exige bastante cuidado para evitar que o pavimento fique deformado com o tempo, exigindo manutenções constantes para evitar danos aos veículos e acidentes. Depois de toda a preparação, é colocado o asfalto em todas as ruas para que a circulação seja mais efetiva.
Energia
Entre as etapas de um loteamento, está a instalação de toda a rede elétrica. Aqui, são colocados os postes, cabos e transformadores, deixando toda a rede interna e externa de transmissão de energia prontas, para que as casas construídas consigam liberar a energia elétrica com a concessionária rapidamente.
Também são instaladas todas as luminárias para garantir uma iluminação pública de qualidade, conforme o projeto. Vale ressaltar que todo o processo é feito com autorização e seguindo parâmetros estabelecidos pela empresa responsável pela distribuição de energia elétrica no município.
Sinalização viária
O passo seguinte é a sinalização viária, que tem função de organizar o trânsito, dar direcionamentos e garantir a segurança de motoristas, passageiros e pedestres. Isso envolve a sinalização horizontal e a sinalização vertical.
No primeiro caso, incluem-se as sinalizações feitas diretamente no asfalto por meio da pintura utilizando linhas, marcações e símbolos. Por exemplo:
- faixas de pedestre;
- divisões entre cada lado da via;
- marcações de estacionamento;
- delimitação de ciclovias;
- escritas como “pare” ou “atenção”.
Já a sinalização vertical envolve as placas utilizadas para sinalizar diferentes questões. É o caso da placa que sinaliza via preferencial, lombadas, direções (localização de outros bairros, saídas etc.), entre outros. Tudo é feito seguindo a legislação de trânsito e o projeto aprovado na prefeitura.
Paisagismo
Os loteamentos também contam com áreas verdes e costumam trazer um projeto de paisagismo completo como diferencial. Nesse caso, é feita a arborização, plantando árvores, flores, arbustos e outros itens em diferentes espaços.
Inclusive, é comum que os loteamentos tenham uma área verde, com árvores nativas e frutíferas próximas aos ambientes de lazer. Assim, os moradores terão espaços para fazer passeios ao ar livre e ter um maior contato com a natureza.
Espaços de lazer
É comum que os loteamentos desenvolvam espaços de lazer para uso coletivo. O mais comum são as praças, com playgrounds e academias ao ar livre. Porém, a depender do projeto, é possível encontrar outras facilidades — especialmente nos loteamentos fechados —, como campos de futebol e churrasqueiras.
Isso garante que os moradores tenham espaços de convivência e possam aproveitar momentos de tranquilidade e lazer no próprio bairro. Antes de adquirir o seu terreno, veja quais são as facilidades oferecidas para entender se a localização e a infraestrutura atendem às suas expectativas.
Construções individuais
Após a entrega dos terrenos, os compradores podem iniciar a realização de seus próprios projetos para a construção das casas. Nesse caso, cada obra terá as suas particularidades e etapas, que serão ajustadas e conhecidas com o suporte do arquiteto ou engenheiro responsável pela obra.
É assim que o loteamento passa a ser conhecido como um bairro, promovendo a convivência entre os moradores e garantindo uma infraestrutura completa para aproveitar maior qualidade de vida.
Como você viu, existem diversas etapas de um loteamento que precisam ser realizadas até que ele esteja pronto para receber os moradores. Portanto, ao escolher um lote, além da infraestrutura, avalie também em qual etapa ele se encontra e o prazo de entrega para garantir que tudo estará alinhado aos seus planos de construção.
Que tal aproveitar para aprender mais sobre o tema? Descubra agora qual a diferença entre loteamento e condomínio!
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