O que é ITBI e qual seu papel no registro de um imóvel? Entenda aqui!

O Brasil aplica diferentes tipos de tributos, inclusive na compra de propriedades. Nessa operação, um dos principais é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Além de ser obrigatório, tem vários outros detalhes que você precisa conhecer sobre ele antes de fechar negócio.

Isso porque você deverá considerar o valor a ser pago na hora de se planejar financeiramente. Assim, evita receber uma surpresa indesejada, que prejudicará o seu orçamento.

Então, que tal saber mais? Neste conteúdo, explicaremos melhor o que é ITBI, qual seu papel no registro de um imóvel e outros detalhes relevantes sobre o assunto. Confira!

O que é ITBI?

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Ele é exigido para a efetiva transferência do bem, portanto, seu pagamento é obrigatório. Caso contrário, os procedimentos deixam de ser realizados e o proprietário não tem seu nome listado na matrícula e no registro da propriedade.

A cobrança desse imposto é municipal, mas ele está previsto na Constituição Federal. Assim, incide sempre que houver uma transação de compra e venda onerosa. Ou seja, na qual há lucro.

Por isso, em operações de doação ou herança, não existe a incidência do tributo. Afinal, nesses casos ele é substituído pelo Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Como funciona o ITBI?

O ITBI funciona como uma cobrança realizada na compra e transferência de bens imóveis. Ele é aplicado pela prefeitura. A partir da sua quitação, a documentação da propriedade é liberada e, efetivamente, vendida.

A alíquota cobrada depende de cada município. Normalmente, é de até 4%. Além disso, existem casos em que há isenção desse valor, mas eles são bastante específicos. Por isso, vamos tratar deles depois.

Vale a pena reforçar que o registro do imóvel é o documento que formaliza a operação de compra e venda. Sem ele, você pode cair em um golpe, por exemplo, já que o mesmo bem pode ser comercializado para mais de uma pessoa.

O que o ITBI tem relação com esse processo? Bom, primeiro é preciso quitá-lo e, então, fazer o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóvel (CRI). Caso o bem seja pago à vista, também se cobra a escritura.

Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel? O primeiro documento formaliza somente o interesse na negociação de compra e venda do bem. Por sua vez, o segundo comprova a transferência de propriedade.

Como o ITBI é calculado?

Calcula-se o ITBI a partir da alíquota municipal, que costuma variar entre 2% e 3%. Ela é aplicada sobre o valor venal do imóvel, obtido pela avaliação realizada pelo município. Por isso, não tem relação direta com o preço de compra — regido pela lei de oferta e demanda — nem com a valorização de imóvel.

Como a alíquota muda conforme o município, o ideal é verificar diretamente no site da prefeitura ou Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, existe uma diferença do valor do ITBI segundo como o bem é adquirido. Entenda.

Compra direta

Nesse caso, é feita a multiplicação da alíquota municipal pelo valor venal. Portanto, se o valor venal é R$ 500.000 e a alíquota é de 3%, o resultado é de R$ 15.000.

Imóvel financiado

Já em um imóvel financiado, o cálculo é feito em duas partes. Então, aplica-se uma alíquota sobre o valor financiado e outra sobre o saldo remanescente.

Novamente, o percentual varia conforme o município. Em São Paulo, a alíquota sobre o valor financiado é de 0,5%, e o limite máximo é de R$ 100.104,16. Sobre o restante, são aplicados 3%.

Assim, o ITBI final é resultante da soma dessas duas partes. Por exemplo, o imóvel custa R$ 300.000 e R$ 100.000 foram financiados. Então, aplica-se 0,5% sobre R$ 100.000 e 3% sobre R$ 200.000.

Assim, R$ 500 são referentes ao ITBI do valor financiado e R$ 6.000 são do saldo remanescente. Então, o total é de R$ 6.500.

Quais são os documentos exigidos para o ITBI?

Os documentos exigidos para o ITBI são:

• Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITBI (GIFRI), em três vias, que precisam ser preenchidas e assinadas por quem está pagando o tributo;
• cópia da matrícula do imóvel atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;
• guia modelo do ITBI, que pode ser acessada no site da prefeitura.

Vale a pena mencionar que esses documentos são necessários para obter a guia de recolhimento do imposto. Além disso, eles podem variar conforme o município.

Por isso, em alguns locais, é preciso apresentar contrato de financiamento de terreno ou imóvel e Declaração de Transação Imobiliária preenchida — geralmente, está disponível no site da prefeitura. Dessa forma, o ideal é verificar na prefeitura do município tudo o que é solicitado.

Quando é possível conseguir a isenção do ITBI?

É possível conseguir a isenção do ITBI quando for a compra do primeiro imóvel ou quando fizer parte de uma faixa específica de valores, já prevista pela prefeitura. Ainda existem alguns casos em que não há essa cobrança, como as transações que abrangem pessoas jurídicas e devolução de propriedades. No entanto, é preciso verificar sempre a legislação municipal.

De modo geral, é possível conseguir dois tipos de isenção do ITBI. Veja quais são eles e o que os caracteriza.

Isenção total

A isenção total ocorre quando o imóvel passa a integrar o capital social de uma pessoa jurídica. Portanto, ele tem sua titularidade transferida com essa finalidade devido a uma fusão, extinção, incorporação ou cisão, por exemplo.

A única exceção é para empresas que atuam no setor imobiliário com venda, arrendamento ou locação. Nesse caso, há cobrança total do ITBI.

Vale a pena reforçar que essa é uma regra prevista na Constituição Federal. Por isso, é aplicada em todos os municípios.

Isenção parcial

A isenção parcial é válida conforme o município e pode ocorrer para a compra do primeiro imóvel, financiado ou não pelo Fundo Municipal de Habitação. Por exemplo, em São Paulo, essa regra é utilizada apenas para residências com valor igual ou menor do que R$ 42.624,51.

De toda forma, é possível verificar diretamente com a prefeitura se existe desconto ou isenção do ITBI no seu caso.

Quem deve pagar o ITBI?

Normalmente, quem deve pagar o ITBI é o comprador. Apesar disso, não existe uma lei que defina quem é o responsável por quitar esse tributo. Por isso, é possível negociar e fazer a divisão do valor, por exemplo.

Nesse caso, é recomendado deixar a negociação bem clara e registrada em contrato. Caso contrário, pode haver questionamento posterior.

Quando pagar o ITBI?

O prazo para pagar o ITBI varia conforme o município. Em alguns casos, deve ser feito antes da lavratura da escritura, enquanto em outros será somente depois do registro. De modo geral, o período é de um mês após a efetivação da compra.

O pagamento é realizado em banco credenciado ou posto de arrecadação da prefeitura. Antes disso, normalmente é necessário começar os trâmites burocráticos no Cartório de Registro de Imóvel.

É preciso pagar o ITBI de um imóvel na planta?

Sim, é preciso pagar o ITBI de um imóvel na planta. A diferença é que seu cálculo só será realizado após a conclusão da obra. Afinal, esse é o momento em que se faz a transferência de propriedade da construtora para o comprador.

Por isso, é preciso ter atenção a promessas de corretores, já que o valor pode ficar acima do esperado. Além disso, é importante fazer um planejamento financeiro anual para pagar todos os valores incluídos na compra de um imóvel.

Afinal, o ITBI é apenas um deles. Você também deverá pagar outras cobranças, que variam conforme a transação realizada. De toda forma, essa pode ser a realização de um sonho. Por isso, vale a pena começar!
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