Laudo de avaliação de imóvel: conheça seus métodos de aplicação

Muitas operações imobiliárias exigem o laudo de avaliação de imóvel. Válido para locação, compra, venda, garantia, doação e outras situações, esse documento determina o valor de mercado correto da propriedade. Assim, você pode precificá-lo da forma certa.

Além disso, o laudo é exige uma análise detalhada do imóvel. Com isso, é possível definir as condições para conseguir financiamento imobiliário, além de ter certeza do valor do patrimônio e de fazer uma negociação mais justa.

Por isso, o processo deve ser feito por profissionais qualificados, como engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis. Mas o que precisa constar nessa análise? Quais normas devem ser seguidas e quais são seus métodos? Vamos explicar neste artigo. Saiba mais!

O que é o laudo de avaliação de imóvel?

O laudo de avaliação de imóvel é um documento emitido por profissionais especializados para indicar o valor de mercado real de uma propriedade. Para isso, são analisados diferentes detalhes para chegar ao preço certo. Por exemplo, endereço, tamanho, região, qualidade da construção e estado de conservação.

Em alguns casos, esse documento pode ter uma complexidade maior. Então, ele é chamado de parecer técnico de avaliação mercadológica.

Em qualquer uma das situações, o laudo deve seguir algumas regras para ser considerado válido no âmbito legal. Entre as entidades que determinam as diretrizes estão a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).

Vale reforçar que esse documento serve para várias situações. Muitas vezes, ele é adotado para evitar divergências entre o preço desejado por vendedor e comprador. Afinal, os interesses são opostos.

Além disso, o laudo de avaliação do imóvel apresenta o preço de mercado. Isso é diferente do valor venal, definido pelo Poder Público e que serve como referência para a cobrança de tributos, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Assim, o profissional que elabora o laudo faz uma análise imparcial e conforme suas qualificações para chegar ao melhor resultado. Nesse processo, ele considera critérios técnicos predefinido, evitando suposições e possíveis conflitos ou problemas judiciais. Além disso, ajuda a definir onde investir no mercado imobiliário.

As normas para o laudo de avaliação de imóvel

ABNT

A Associação Brasileira de Normas Técnicas é um dos órgãos mais relevantes quando se trata de definição de diretrizes a seguir. Atuando em diferentes âmbitos, também apresenta algumas indicações para o laudo de avaliação de imóvel.

Nesse caso, existem 7 regulamentações, todas reunidas na Norma Brasileira (NBR) 14.653. Elas tratam de: 

• procedimentos gerais;
• imóveis urbanos;
• imóveis rurais;
• empreendimentos;
• máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais;
• recursos naturais e ambientais;
• bens de patrimônio histórico e artístico.

Ou seja, cada uma dessas divisões define o que o laudo de avaliação deve trazer em cada um dos casos detalhados. No mercado imobiliário, o foco é, especialmente, os imóveis urbanos e rurais, além dos empreendimentos.

Sistema CONFEA-CREA

O sistema CONFEA-CREA foca em indicar as regras para a avaliação de imóveis feitas por engenheiros. A ideia é ir além dos aspectos visíveis, mas também analisar critérios estruturais, a fim de garantir a segurança da construção.

Dessa forma, o sistema enfatiza a intenção de ultrapassar a opinião de mercado, fazendo uma fundamentação legal e técnica.

IBAPE

O IBAPE define o que os profissionais devem seguir na avaliação de imóveis. Então, indica a necessidade de ter: 

• governança e independência;
• diversidade de valores;
• diversidade de bens.

Também define que a Engenharia de Avaliações deve usar os métodos comparativos de dados de mercado, da renda e de custo. Adiante, vamos explicá-los.

De qualquer modo, apresenta uma cartilha com todos os critérios exigidos no laudo de avaliação de imóveis. Isso permite estabelecer uma fundamentação embasada e mais adequada às necessidades dos envolvidos.

RICS

O Royal Institution of Chartered Surveryors é a maior associação profissional dos setores de construção e imobiliário. Ele traz os padrões de ética e conduta a serem seguidos, a fim de garantir a avaliação mais adequada.

Entendendo os métodos aplicados no laudo de avaliação de imóveis

Método comparativo de dados de mercado

Esse é o método para laudo de avaliação de imóvel mais usado, especialmente para os residenciais e comerciais. Nesse caso, faz-se uma comparação entre a propriedade e dados úteis do mercado imobiliário. Portanto, são identificados os critérios úteis para apreciação ou depreciação do bem.

Também são verificadas as ofertas do mercado. Por isso, a vantagem é trazer uma análise ampla, que considera muitas variáveis, como: 

• vagas de garagem;
• metragem construída de área útil;
• localização do imóvel;
• padrão de acabamento;
• conservação.

Assim, quem opta por contratar arquiteto tende a ver o preço do imóvel ser elevado. Isso ocorre pelo bem costumeiramente ser mais funcional e aproveitar melhor a ventilação e a iluminação. Assim, é possível criar uma casa conceito aberto ou focar a economia de energia, aspectos que valorizam a propriedade.

Ainda assim, isso não é uma garantia, já que vários outros detalhes são analisados. Além disso, esse método tem algumas limitações. Por exemplo, é necessário usar variáveis semelhantes na forma de inferência estatística ou fatores para ter o resultado mais preciso.

Método de custo

Esse é um método mais amplo por ultrapassar o âmbito físico e adotar questões relacionadas ao meio ambiente, economia e funcionalidade. Assim, as características da propriedade são avaliadas de forma detalhada, por exemplo, estado de conservação, área e localização.

Mais do que isso, também avalia aspectos diferenciados, como isolamento acústico e térmico, revestimentos interiores e exteriores utilizados. Dessa forma, é possível chegar ao resultado reunindo o valor de mercado do terreno e os custos da construção e de benfeitorias. Ainda é analisada a depreciação devido à obsolescência funcional, física, ambiental ou econômica.

Por ser mais complexo, tem a vantagem de trazer uma análise bem detalhada. Por outro lado, é uma alternativa mais cara e exige um profissional qualificado para verificar todos esses aspectos. Dessa forma, é menos utilizada justamente por sua abrangência.

Método da renda

Foca no potencial da propriedade em gerar renda por meio da venda ou locação. Por isso, é um método mais utilizado para imóveis comerciais. Por exemplo, lojas, shoppings e hospitais. Apesar de ser interessante nesses casos, acaba sendo limitado. Ou seja, é difícil implementá-lo em bens residenciais.

Método evolutivo

Essa alternativa é usada para imóveis com poucas ofertas no mercado, como galpões, fazendas e sítios. Assim, os valores dos componentes da propriedade são somados para chegar ao resultado. Nesse caso, é muito comum usar o Custo Unitário Básico (CUB), que define um valor por metro quadrado conforme o padrão de construção e a idade/depreciação.

Portanto, ainda que seja válido em algumas situações, o método evolutivo tem limitações. Em um mercado recessivo, por exemplo, é preciso ter um cuidado maior pelo CUB mensal sofrer crescentes e constantes reajustes, cenário oposto aos imóveis disponíveis no mercado, que apresentam queda.

Método involutivo

Muito usado por construtoras e incorporadoras, o método involutivo precifica o imóvel considerando o aproveitamento do terreno. Por isso, verifica sua viabilidade técnico-econômica e compara os possíveis ganhos obtidos com diferentes opções de ocupação do espaço.

Assim, esse método é ideal para identificar oportunidades e definir o que deverá ser feito com a área. Inclusive, é possível definir o desmembramento de lote, por exemplo, identificando se existe a viabilidade.

Porém, sua limitação é não poder ser utilizado para imóveis já finalizados.

Conjunção de métodos

É uma união de diferentes métodos para verificar o preço de mercado do imóvel. É mais usado quando dados semelhantes não são encontrados em quantidade suficiente. Assim, o valor do terreno é somado ao custo de reedição da benfeitoria. Esse resultado é multiplicado por um fator de comercialização.

O valor do terreno é verificado por meio de uma comparação direta, que considera tanto terrenos vazios quanto com edificações. Já o custo de reedição da benfeitoria representa o valor de reprodução (área construída multiplicada por custo unitário da construção) menos a depreciação física, que avalia a idade e o estado de conservação.

Por sua vez, o fator de comercialização varia. Ele pode ser igual, maior ou menor do que 1. Tudo depende do contexto do mercado.

Quando o laudo de avaliação de imóvel é necessário?

O laudo de avaliação de imóvel é necessário em transações de compra e venda, financiamento imobiliário, partilha de bens em divórcios e investimentos imobiliários. Assim, ainda que não seja obrigatório em alguns casos, é uma medida para evitar problemas, que podem levar até ao cancelamento da operação realizada.

De modo geral, essa informação é necessária em ações judiciais, já que é preciso comprovar o valor real da propriedade. Aqui, estão incluídas situações de reintegração de posse, inventários e revisão de aluguel.

Também é essencial para a gestão patrimonial, quando órgãos e autarquias realizam fiscalizações. Esses são os casos de aquisição, fusão, liquidação e dissolução.

Como elaborar um laudo de avaliação de imóvel?

Colete e analise dados relevantes

Comece coletando o máximo de informações e dados relevantes. Alguns itens são fundamentais para a elaboração adequada desse documento. Por isso: 

• verifique o objetivo do laudo de avaliação de imóvel, isto é, se é para venda, locação, hipoteca, financiamento e alienação;
• identifique e descreva o imóvel detalhadamente;
• confira as medidas;
• analise a documentação;
• consiga a certidão de ônus reais, emitida pelo Registro Geral de Imóveis;
• busque divergências relacionadas ao bem;
• avalie questões jurídicas.

Aproveite para consultar as especificidades das leis municipais, estadual e federal, e outros regulamentos.

Por último, faça uma boa vistoria. Algumas dicas nesse sentido são: 

• tire fotografias externas e internas;
• analise a planta baixa;
• avalie o terreno e as benfeitorias, detalhando infraestrutura, localização e uso;
• identifique aspectos físicos e socioeconômicos, além da infraestrutura urbana da região;
• confira a qualidade da obra, o estado de conservação, o padrão construtivo, o número de cômodos e a idade do imóvel;
• analise a vizinhança e possíveis circunstâncias atípicas;
• faça um diagnóstico do mercado atual e das tendências.

Escolha o método mais adequado

Após coletar o máximo de informações, veja qual método é mais indicado para realizar o laudo de avaliação do imóvel. Normalmente, utiliza-se o método comparativo, mas existem outras possibilidades.

Faça cálculos e projeções

Conforme o método escolhido, faça o cálculo e possíveis projeções. Dessa forma, você consegue chegar a um resultado correto quanto ao valor de mercado. Perceba que não existe uma fórmula única, porque tudo depende da metodologia selecionada.

Inclua informações detalhadas e justificativas

No laudo, explique como você chegou ao resultado e por que determinado número foi alcançado. É importante comprovar o fato e explicar como chegou a ele, a fim do laudo não ser questionado e até visto como parcial.

Emita o laudo segundo as normas vigentes

Por fim, siga todas as diretrizes para a emissão do laudo de avaliação de imóveis. Para isso, siga a ABNT e as outras instituições, como CONFEA-CREA, RICS e IBAPE.

Evitando contratempos com o laudo de avaliação de imóvel 

• estabeleça valores justos e condizentes com o mercado;
• contrate um profissional adequado para essa análise, como um engenheiro ou um corretor de imóveis;
• previna disputas judiciais por divergências de valores destacando todos os aspectos que fazem o bem ter determinado preço;
• use o laudo de avaliação do imóvel como referência para o preço de negociação. Isso aumenta a confiabilidade nas negociações imobiliárias.

Portanto, o laudo de avaliação de imóvel evita prejuízos financeiros, facilita o acesso ao crédito e agiliza os processos de inventário. Por isso, ele deve ser feito com cuidado e atenção, por profissionais especializados. Dessa forma, você garante a melhor negociação para a sua propriedade.

E você, achou interessante saber mais sobre esse documento? Confira mais dicas úteis sobre o mercado imobiliário assinando a newsletter da Ávila Urbanismo.